Mutuo ipotecario: cos’è e come funziona?

L’articolo 1813 del Codice civile disciplina da un punto di vista giuridico il contratto di mutuo definendolo come un’obbligazione stipulata da due parti, una delle quali consegna all’altra una determinata quantità di denaro o altre “cose fungibili“, mentre la seconda si impegna a restituire a data prefissata altrettante cose aventi stessa specie.

Partendo dal presupposto giuridico che ne delinea le linee guida, è possibile entrare ulteriormente nel dettaglio definendo il mutuo come un finanziamento a medio-lungo termine stipulato tra un istituto di credito o altro intermediario autorizzato, che eroga una certa somma di denaro a favore del richiedente.

Il soggetto istante impegna a restituirla, secondo un piano di ammortamento prestabilito e maggiorato di un tasso di interesse calcolato sulla base di uno specifico tasso indicato in sede d’atto.

Cerchiamo, ora, di scoprire le caratteristiche principali di un mutuo ipotecario.

Cos’è un mutuo ipotecario?

Un mutuo ipotecario è un finanziamento a medio e lungo termine (generalmente con durate comprese tra 5 e 30 anni) erogato da un istituto di credito, o altro intermediario autorizzato, per un certo importo che dovrà essere restituito secondo un piano di ammortamento prestabilito in ragione di un determinato saggio di interesse.

A fronte della concessione del finanziamento, l’istituto di credito chiede che il beneficiario della somma garantisca la sua solvibilità mediante una garanzia reale: l’ipoteca.

La concessione dell’ipoteca a favore dell’ente erogante è condizione necessaria ed indispensabile per ottenere il finanziamento richiesto.

Come funziona un mutuo ipotecario?

La concessione di un mutuo ipotecario comincia sempre con una richiesta scritta da parte del richiedente.

A fronte di tale domanda l’ente creditore richiede la presentazione di una ricca documentazione a corredo della pratica (documentazione riferita all’immobile oggetto di acquisto, documentazione reddituale del richiedente e tutto ciò che può essere necessario a valutare la solvibilità del cliente e l’attendibilità della richiesta).

Una volta ritenuta esaustiva la documentazione, la pratica passa in istruttoria; è questa la fase in cui la banca valuta se è possibile oppure no erogare il finanziamento.

In caso di risposta affermativa, viene redatta una bozza di mutuo e vengono stabilite con precisione le condizioni economiche accessorie al finanziamento.

Quando tutte le condizioni saranno concordate, sarà possibile stipulare l’atto di mutuo vero e proprio alla presenza di un notaio, che ufficializzerà la concessione del finanziamento alle condizioni pattuite e provvederà ad iscrivere ipoteca volontaria su un determinato bene immobile a favore dell’istituto concedente.

Il passo successivo sarà l’erogazione vera e propria del finanziamento mediante accredito della somma stabilita sul conto corrente indicato dal beneficiario.

Il richiedente sarà tenuto a rimborsare ratealmente il proprio debito pagando una quota capitale ed una quota interessi.

Con la chiusura del finanziamento sarà possibile richiedere la cancellazione dell’ipoteca.

I tassi di interesse di un mutuo ipotecario

Un mutuo ipotecario può essere contratto a tasso fisso, variabile, misto o con tetto massimo.

I mutui a tasso fisso stabiliscono, all’atto della concessione, il saggio di interesse passivo a carico del richiedente; tale condizione non cambia per tutta la durata del finanziamento e, per questo motivo, le rate rimangono costanti nel tempo.

I mutui a tasso variabile, invece, stabiliscono all’atto della concessione i parametri di calcolo del saggio di interesse (generalemente Euribor + uno spread); l’importo delle rate, in questo caso, varia in relazione al mutare del parametro di riferimento.

Sono mutui a tasso misto i contratti che prevedono, per un certo periodo, un piano di ammortamento a tasso fisso per poi passare ad un tasso variabile o viceversa.

I mutui a tasso variabile con tetto massimo, invece, sono una particolare tipologia di contratto che prevede che, il saggio di interesse non possa salire oltre una certa soglia massima.

Il tasso stabilito in sede di concessione viene chiamato TAN e rappresenta l’interesse annuo calcolato sul prestito; l’indicatore di costo complessivo del mutuo che tiene conto non solo del tasso, ma anche di tutte le spese accessorie, invece, viene chiamato TAEG.