Grado ipotecario: che cos’è e normativa

Hai sottoscritto un mutuo ipotecario? Che cos’è la garanzia ipotecaria? Ai sensi dell’articolo 2852 del Codice Civile (Grado dell’ipoteca): “l’ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione, anche se è iscritta per un credito condizionale. La stessa norma si applica per i crediti che possano eventualmente nascere in dipendenza di un rapporto già esistente”.

Chi iscrive un’ipoteca su un bene altrui (immobile) acquista solo un diritto di prelazione sulla spartizione del denaro, una volta ricavato dalla vendita forzata del bene immobiliare stesso, nel caso in cui si dovesse procedere a pignoramento.

Per questo, è assolutamente importante capire che cos’è il grado ipotecario e che ruolo espleta in un procedimento ed esecuzione forzata.

Grado ipotecario: normativa e definizione

Che importanza riveste il grado ipotecario? L’ipoteca non è necessariamente introduttiva del pignoramento, ma è solo una misura cautelare; infatti, può essere concessa anche se il debitore sta regolarmente adempiendo il suo debito.

Occorre chiarire, fin da subito, che su un bene immobiliare possono essere iscritte più ipoteche a beneficio di più creditori.

In buona sostanza, se il debitore non adempie all’obbligazione sottoscritta, il creditore che per primo ha iscritto l’ipoteca, si soddisfa estinguendo il proprio credito e si può passare a soddisfare quello immediatamente successivo.

Per questo si parla di ipoteca di primo grado, secondo grado, terzo grado, etc.: il grado ipotecario fissa l’ordine del soddisfacimento dei creditori ipotecari.

Ai sensi dell’articolo 2853 Codice civile, rubricato “Richieste contemporanee d’iscrizione”: “il numero d’ordine delle iscrizioni determina il loro grado. Nondimeno, se più persone presentano contemporaneamente la nota per ottenere iscrizione contro la stessa persona o sugli stessi immobili, le iscrizioni sono eseguite sotto lo stesso numero, e di ciò si fa menzione nella ricevuta spedita dal conservatore a ciascuno dei richiedenti”.

Per determinare l’ordine di preferenza tra le varie garanzie ipotecarie iscritte su un immobile occorre utilizzare il criterio della successione cronologica delle iscrizioni.

Infatti, al momento dell’iscrizione, se non ci sono iscrizioni anteriori, l’ipoteca è di primo grado ed il creditore vanta il diritto di soddisfare integralmente il proprio credito sul quantum ricavato dalla vendita della casa.

Tutti gli altri creditori assistiti da ipoteche di grado inferiore (secondo, terzo, quarto, etc.) possono soddisfarsi sull’eventuale credito residuo, dopo che il primo creditore si è soddisfatto integralmente.

I creditori garantiti da ipoteca dello stesso grado sugli immobili concorrono sul ricavato della vendita dei beni ipotecati in proporzione percentuale all’ammontare dei rispettivi crediti.

La fonte normativa di riferimento è contenuta all’articolo 2854 Codice civile (Ipoteche iscritte nello stesso grado) che recita: “I crediti con iscrizione ipotecaria dello stesso grado sugli stessi beni concorrono tra loro in proporzione dell’importo relativo”.

Facciamo un piccolo esempio: una villetta è gravata da due ipoteche – la prima per 9.000 euro iscritta a favore di Tizio il 19 luglio e la seconda per 9.000 euro iscritta a favore di Sempronio il 20 luglio, con un grado ipotecario posteriore (di secondo grado).

Nel caso in cui il debitore sia inadempiente e si avvii la procedura ad esecuzione forzata, se dalla vendita dell’immobile si ricavano solo 9.000 euro, solo Tizio si potrà soddisfarsi.

Se invece il ricavato della vendita è di 10.000 euro, Tizio avrà 9.000 euro e Sempronio 1.000 euro.

Dall’esempio illustrativo ben si comprende l’importanza del grado ipotecario.

Postergazione di grado: che cos’è?

Si può cambiare il grado di ipoteca? La postergazione di grado è il negozio giuridico tramite il quale si realizza, tra i creditori ipotecari, uno scambio del grado di ipoteca con la conseguente trasposizione dell’insieme di diritti che da questo discendono, primo tra tutti il diritto di prelazione ex art. 2741 cc.

Si parla anche di posposizione quando lo scambio può essere effettuato sia tra gradi immediatamente successivi l’uno all’altro, sia tra gradi non successivi, purché si operi nei limiti della somma coperta dall’ipoteca di grado superiore (permuta).

Ai sensi dell’articolo 2843 Cod. Civile si prevede che “la trasmissione o il vincolo dell’ipoteca per cessione, surrogazione, pegno, postergazione di grado o costituzione in dote del credito ipotecario, nonché per sequestro, pignoramento o assegnazione del credito medesimo si deve annotare in margine all’iscrizione dell’ipoteca”.

Dal tenore normativo ben si comprendono le modalità attraverso cui si deve dare pubblicità ai cambiamenti che subisce il credito garantito o l’ipoteca.